La mission
La mission consiste en la réalisation d’une étude de faisabilité pour la conception d’un programme immobilier à Aulnay-sous-Bois pour le compte de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France.
Le terrain (4240 m² env.) se situe en zone pavillonnaire à l’emplacement d’un ancien centre des impôts et d’une mairie annexe.
Des arbres remarquables sont présents et leur préservation sera un des premiers objectifs du projet. L’application stricte du règlement (bande constructible limitée à 19m, recul de 4m par rapport à l’alignement, hauteur de façade sur rue limitée à 6m, nombre de places de stationnement limité) ne permettrait la réalisation d’aucune des variantes proposées dans cette étude.
La difficulté de cette étude réside dans la prise en compte de l’échelle du bâti environnant, l’insertion de cette opération dans ce tissu urbain déjà constitué, dans l’élaboration d’une typologie de logements compacte limitant son impact dans le paysage urbain.
Les deux scénarios retenus par la ville privilégient l’insertion urbaine.
Le projet
Un terrain de 4240 m² situé en plein coeur d’un quartier pavillonnaire,
au sud d’Aulnay-sous-Bois. Le site de projet dispose d’une façade principale sur
l’avenue de la Croix Blanche et d’une secondaire sur la rue Jean Jaurès.
Le centre des impôts désaffecté constitue une friche urbaine dans
l’environnement pavillonnaire d’Aulnay-sous-Bois. C’est un terrain quasi plat qui
n’impose pas de grande difficulté d’aménagement. La seule contrainte donnée est le
niveau de la nappe phréatique située à -2,94m. Quelques arbres remarquables,
inscrit dans le PLU, ont été préservés lors de l’élaboration du projet.
Le terrain correspond à l’emplacement de l’ancien centre des impôts
(parcelles BZ 256, 257 et 258) et de la mairie annexe (parcelle CD 210) dont il
convient de resituer sur le site.
Le terrain est actuellement classé en zone UG du PLU.
La constructibilité du site est limitée par le règlement en vigueur.
Une modification du règlement sera nécessaire pour permettre la réalisation du projet.
ETUDE DE 2 PROGRAMMES, 4 VARIANTES
VARIANTE RETENU 1 : TYPOLOGIE D’IMMEUBLES EN “PLOT”
La première variante retenue présente une typologie de bâti dite courante,
le “plot”. C’est un immeuble de logements collectifs compact d’une hauteur moyenne
de 3 niveaux (R+3 ou R+2+Attique).
Principe d’étage courant
Son emprise au sol est limitée, ce qui permet d’aménager une grande
partie des espaces libres en jardins privés et collectifs. Le plot s’ouvre
notamment sur ces 4 côtés, ce qui permet aux logements de bénéficier
d’une double orientation.
Vue perspective depuis l’avenue de la Croix Blanche
Vues axonométriques
VARIANTE RETENUE 2 : TYPOLOGIE D’INDIVIDUELS DENSES, LA “NAPPE”
La seconde variante privilégie quant à elle l’extension horizontale du bâti. L’emprise au sol est maximale avec une hauteur moyenne de deux niveaux (R+2 ou R+1+Attique). La typologie de logements étudiée dans cette variante est le logement individuel et intermédiaire. L’échelle du bâti est réduite rappelant l’agrégation des bourgs anciens, les espaces libres privés sont de natures variées et hiérarchisées, du jardin privé à l’allée centrale, des terrasses privées à la cour commune.
Principe d’étage courant
Vue perspective depuis l’avenue de la Croix Blanche
XRAY
Le travail de typologies a permis de favoriser l’intégration du projet dans le tissu urbain existant.