L’objectif de l’opération doit répondre aux objectifs fixés par le Code de l’urbanisme (depuis la loi de 1985, les opérations d’aménagement ne se définissent plus par les procédures d’urbanisme mises en œuvre mais par leur objet). Un périmètre précis doit être défini au préalable, ainsi qu’un programme de travaux et d’équipements publics accompagné d’un bilan financier.

Avec l’opérationnel, nous sommes dans le « faire », dans la mise en œuvre concrète du projet, et donc dans la coordination des différents acteurs. L’opération d’aménagement, que ce soit dans le cas d’une création urbaine ex nihilo ou dans le cas d’une rénovation urbaine, vise à l’acquisition du foncier et à la réalisation du projet, des travaux et des équipements. Il existe différents types de procédures : la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC), le lotissement, la restauration immobilière, le Projet Urbain Partenarial (PUP).

La ZAC se traduit par l’acquisition totale (le plus souvent) ou partielle du foncier et la cession de ce foncier équipé aux opérateurs grâce à des « droits à construire « . Notre expérience de la ZAC nous permet d’affirmer que l’objectif, le « pourquoi » de l’opération d’aménagement est la réalisation des équipements publics. La ZAC n’a de justification que par le financement et la réalisation des espaces publics nécessaire à l’opération. Etant donné son long délais de réalisation (une dizaine d’années en moyenne) et le lourd investissement qu’elle représente, elle est jugée pertinente si l’opération d’aménagement, par l’apport d’équipements publics, est génératrice de valeur ajoutée et équilibre ainsi le bilan.

Le PUP poursuit un objectif similaire, à savoir le financement des équipements publics. Néanmoins dans le cadre d’un PUP, la puissance publique  n’a besoin d’acquérir que le foncier nécessaire à la construction des espaces publics, et non la totalité du foncier.